2023年09月の記事一覧｜岐阜市の不動産売却は有限会社マキノ建工｜センチュリー21マキノ建工

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売買契約や賃貸契約は20歳以上のイメージがあるかもしれませんが、2022年4月の法改正によって、18歳から売買契約・賃貸契約共に、親の同意がなく実施することが可能になりました。

しかし、多くの賃貸借契約や売買契約では保証人または保証会社が必要となります。保証人を必要とする場合は親を指定するケースが一般的なため、親の同意や親との相談はあったほうが望ましいのは変わりません。

ただ、法改正によって18歳からできることが増えているので、是非この機会に知っていただけたらと思います。

これからも不動産雑学を投稿していきますので見ていただけると嬉しいです。

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相続不動産の評価

Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

Ｑ．評価額と違うのでしょうか？

Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

Ａ．そうです。

Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Ｑ．以外に簡単ですね。

Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？

Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

Ａ．そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

良く分かりました。有難うございました。

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相続について

相続について解説しています。

Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？

自筆証書遺言

自筆証書遺言について解説しています。

Ｑ．自筆証書遺言とは何でしょうか？
Ａ．簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、
押印した物を自筆証書遺言と言います。

Ｑ．印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
Ａ．印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。

Ｑ．相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
Ａ．そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。

Ｑ．それだと作成はかなり楽になりますね。
Ａ．はい、そうです。

Ｑ．自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
Ａ．自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。

Ｑ．逆にデメリットは何でしょうか？
Ａ．①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。

Ｑ．要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
Ａ．例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。

Ｑ．成程、そう言うケースはややこしそうですね。
Ａ．余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。

Ｑ．要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
Ａ．『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。

Ｑ．検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
Ａ．検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

Ｑ．検認が必要無い遺言書も有るのですか？
Ａ．公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。

Ｑ．法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
Ａ．令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！

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火災保険は保険料を安くするために長期契約している人も多いかと思います。しかし、引っ越しをすることになったなどで、火災保険を解約する必要が生じる場合もあります。そのとき、支払い済みの保険料はどうなるか気になりませんか？

10年などの長期契約をしている場合、1年契約を10回繰り返すよりも保険料が割安になっています。その場合、割引を適用しているため途中解約できないのではないか、と心配に思う人がいるかと思います。しかし、そのような心配は不要です。火災保険はいつでも解約することができます。また、契約期間の途中で解約した場合、未経過の分の保険料も返還されます。
解約返戻金は未経過保険料ともいいます。長期一括払いをした場合の解約返戻金は、一括払保険料に経過年月に応じて定められた割合を乗じた金額となります。
※返戻率は保険会社によって異なりますので、どれだけの保険料の返還があるのかは保険会社に確認してみてください

ちなみに、地震保険も途中解約可能です。火災保険と同様、残りの契約期間に応じた保険料が解約返戻金として返還されます。地震保険の返戻率は保険会社によって違いはなく、どの保険会社でも同一になっています。

これからも不動産雑学を投稿していきますので見ていただけると嬉しいです。

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公正証書遺言

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街で見かける分譲マンションの階数を数えることはありますでしょうか？
よく見てみると、14階や15階が多いかと思います。
今回はその理由についてご紹介をさせていただきます。

分譲マンションの場合、販売戸数や販売価格と建築コストなどから総合的に検討して、建築計画していますが、大きな影響を与えるのが、建築物の高さによる法令の制限になっています。
その中でも、高さ45mを超えるか否かで建築基準法や消防法、そして建築費が大きく変わるようになっています。（例えば、45mを超える場合スプリンクラーを11階以上の各住戸に設置が必要）
高ければ高いほどコストと建築時間がかかる仕組みになっています。
その為、45m（14階や15階）までの建物を建てるのがコスパが良い、ということになります。

これからも不動産雑学を投稿していきますので見ていただけると嬉しいです。

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